vol.34 注文住宅で使えるローンの種類と借りるまでの流れ

土地・お金のコト

2018年9月14日

注文住宅に限らず、マイホームの購入には数千万単位の費用がかかるので、ほとんどのかたが住宅ローンを利用されるでしょう。しかし、一口に住宅ローンといってもその種類は多く、選択に迷われるかたも少なくないはずです。そこで今回は、住宅ローンの種類と条件、借入までの基本的な流れについてご紹介します

 

住宅ローンは大きく分けて2種類

住宅ローンは大きく分けて公的ローンと民間ローンの2つに分類できます。公的ローンとは、都道府県や市区町村などの公的機関が提供している住宅ローンを指します。ほかに住宅金融支援機構や財形住宅貯蓄のローンも公的ローンのひとつです。

 

これに対し民間ローンとは、銀行や信用金庫、保険会社など民間の金融機関が提供している住宅ローンを指します。また住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して融資を行なっているフラット35も民間の住宅ローンです。

 

注文住宅で利用できる主な住宅ローンの特徴、金利の種類

注文住宅で利用できる代表的な住宅ローンは銀行、フラット35、財形貯蓄の3つです。ここではこの3つの住宅ローンの金利や特徴についてご説明します。

 

▼銀行ローン

一口に銀行ローンといっても、メガバンク、ネット銀行、地方銀行によって特徴は異なります。支店数が多く手軽なメガバンク、支店がない分、金利が抑えられているネット銀行、地場に根付いた安心感がある地方銀行などそれぞれ独自の強みがあります。

 

▼フラット35

フラット35は、民間ローンではありますが、住宅金融支援機構と民間金融機関がコラボレーションした半官半民タイプの住宅ローンです。最大の特徴は最長35年の長期固定金利ですが、金利は取り扱う金融機関によって異なるので、その点は注意が必要になります。

 

▼財形貯蓄

マイホーム購入予定者が勤務している企業が、福利厚生の一環として財形貯蓄を導入している場合に利用できる住宅ローンです。融資可能額は財形貯蓄額の10倍かつ4,000万円を限度とし、購入額の90%までという制限がありますが、融資手数料が無料、子育て世帯の借入金利を優遇といったメリットがあります。金利は5年間の固定金利です。

 

金利タイプを選べるのが銀行ローン

銀行の住宅ローンは各銀行によって名称が異なるものの、基本的には「固定金利型」、「変動金利型」、「固定金利期間選択型」の3つの金利タイプから選べるのが一般的です。

※以下で紹介する金利は2018年6月現在のもの

※借入れタイミング、銀行によっては異なる場合があります

 

▼固定金利型

その名の通り、返済期間中の金利・返済額が固定されているタイプです。フラット35も、このタイプに分類できます。固定金利型は、もし長期金利の上昇があったとしても銀行側の収益にならないため、金利水準が高く設定されています。主要銀行の35年固定金利は1.305%ですが、1回あたりの返済額が少なくて済むというメリットがあります。

 

▼変動金利型

他のタイプに比べて借入実行時に最も低い金利水準が設定されているのが、この変動金利型です。半年ごとに金利を設定しなおすもので、金利の上下に伴い元本と利息の割合が変更されます。返済額自体は変わらず、急激な金利上昇があった場合に返済額の内訳のほとんどが利息になる可能性があります。逆に、金利が下がれば元本分の割合が増え、早期返済も見込めます。主要銀行の変動金利は0.428%と、ここ2年で最低の水準です。

 

▼固定金利期間選択型

固定金利型と変動金利型の中間的な立ち位置にあるのが、固定金利期間選択型です。このタイプは、はじめに固定金利期間を3年・5年・10年から選択します。その期間満了のタイミングで、同じ固定期間選択型にするのか、変動型にするのかを決めることができます。注意したいのが、「固定」と書いてあるものの「固定金利の期間を選択できる変動金利型」であること。固定期間選択時に、前の期間の頃より金利が上がっている可能性があります。固定期間が長いプランほど金利は高くなり、主要銀行では3年で0.38%、5年で0.500%、10年で0.690%となっています。

 

住宅ローンを借りるまでの流れ

注文住宅で住宅ローンを借りるには、建物のみで借りる場合と土地+建物で借りる場合とで流れが変わってきます。

 

▼建物のみで住宅ローンを借りる場合

土地を取得したら施工会社と打合せをし、家族の要望が概ねかなった間取りと見積りを準備してもらいます。それを基に銀行へ住宅ローンの仮申請を行いましょう。この段階では銀行をひとつに絞る必要はありません。金利比較のためにも2~3の銀行に申請します。

次に、建築をお願いする施工会社と工事請負契約を結び、仮審査をお願いした銀行にローン本審査を申し込みます。 ここで審査が通れば、住宅ローン契約を締結することができ、融資を受ける事ができます。

 

▼土地+建物で住宅ローンを借りる場合

土地検討時に、ある程度要望の入った住宅の図面と見積りを、建築を検討している施工会社に用意してもらい、銀行へ住宅ローンの仮審査を依頼します。 銀行は土地+建物評価額を試算して、ローン審査を行います。ローン審査が通れば、融資実行の時期や条件などを確認し、本審査の準備へすすみます。

 

注文住宅で住宅ローンを利用する場合の注意点

注文住宅で住宅ローンを利用する際の注意点は、銀行によって融資実行のタイミングや回数、必要書類などの条件が異なることです。例として、土地+建物で住宅ローンを組む場合、建築会社との請負契約書、または建築確認済証がなければ本審査を行わなかったり、土地の分の融資を実行してくれない銀行もありますので、本審査の条件、実行の条件について事前の確認が必要です。

 

次に、注文住宅を建築する際、多くの建築会社は竣工時一括支払いではなく、分割して入金を求めます。

 

▼分割入金のタイミング・流れ

1.契約金(建築会社との契約時)

2.着工金(建物着手時)

3.上棟金(建物の骨組みができた時)

4.竣工引渡し金(残金決済)

 

それぞれの金額は建物全体の5%~30%程度で、施工会社により異なります。自己資金がない場合は、銀行からの分割融資(つなぎ融資)でそれらの支払いを行うため、建築会社への支払い条件や、銀行でつなぎ融資が受けられるのかなど、事前に確認をしておきましょう。

 

もし横浜、町田エリアで注文住宅をご検討中で資金計画に不安があるという方は、ぜひ一度「マルビシ」までお気軽にお問合わせください。